Droit immobilier :

le saviez vous ? :


Construction – Travaux :

Permis de construire : travaux d'agrandissement

Lorsqu'un propriétaire souhaite agrandir ou procéder à des travaux sur un bâtiment irrégulièrement construit sans autorisation, il doit déposer une demande de permis de construire portant à la fois sur l'existant et sur le projet à réaliser (Conseil d'État, Thalamy, 9 juillet 1986, n° 51172).
Le permis ne pourra être accordé que si l'ensemble de la construction est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur au moment de la délivrance. L'autorisation ainsi délivrée permettra à la fois d'autoriser la réalisation des travaux projetés et de régulariser administrativement la construction existante édifiée sans autorisation.
Toutefois, l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme, introduit par l'article 9 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL), prévoit que « lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007) ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ».
Le deuxième alinéa de cet article précise que ces dispositions ne sont pas applicables, notamment « lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ».
En application du deuxième alinéa de l'article L. 111-12 précité, si l'ensemble de la construction n'est pas conforme aux règles en vigueur, le permis de construire sera donc refusé, même au-delà du délai de dix ans, puisque l'immeuble existant a été réalisé sans permis. La construction existante ne sera donc pas régularisée et le demandeur ne pourra pas réaliser les travaux complémentaires envisagés.
En revanche, dans le cas où les travaux projetés portent sur des éléments dissociables de l'immeuble édifié sans permis de construire, le demandeur peut déposer une requête portant sur ces seuls travaux, et n'incluant pas la partie existante. L'autorisation pourra lui être accordée si les règles applicables le permettent.
De la même façon, des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires (par exemple, le remplacement des huisseries par d'autres identiques) ou des travaux ne modifiant pas l'aspect extérieur de la construction, qui ne sont pas soumis à autorisation, peuvent être effectués (voir réponse ministérielle n° 3439 à Mme Zimmerman publiée au JO du 15 janvier 2008, réponse ministérielle n° 27730 à M. Flory publiée au JO du 16 décembre 2008, réponse ministérielle n° 01578 à M. Masson publiée au JO Sénat du 17 janvier 2008).


Calcul de la SHON totale : architecte obligatoire

D'après l’article L. 421-2 du Code de l’urbanisme, quand les travaux faisant l’objet du permis de construire portent sur une surface totale de plancher hors oeuvre nette (SHON) supérieure à 170 m², ce permis ne peut être délivré qu’au vu d’un projet établi par un architecte. La surface concernée est celle non de l'extension mais de la surface totale du bâtiment (surface de l’extension ajoutée à la surface de plancher initiale).


Loi carrez et calcul de la surface : la véranda

Les contrats de vente de lots de copropriété doivent mentionner la surface. Et avec précision puisque si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur peut obtenir une réduction de prix. Précision utile : la surface d’une véranda ne doit pas être prise en compte quand il s’agit d’une partie commune à usage privatif dont le propriétaire ne possède que la jouissance.


Indivision : vente d’un bien

Jusqu’à présent, la vente d’un bien possédé en indivision exigeait une décision unanime des propriétaires concernés. Ce qui entraînait parfois des situations de blocage. La loi de simplification et de modernisation du droit a modifié le processus de vente. Désormais, la vente peut être autorisée par le tribunal de grande instance sur demande d’un ou plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits. Les propriétaires potentiellement vendeurs doivent exprimer devant un notaire leur volonté d’aliéner le bien, le notaire devant signifier, dans le mois qui suit, ce projet aux autres indivisaires. Ces derniers ont trois mois pour manifester leur opposition au notaire. L’affaire est alors portée devant le TGI qui peut ordonner une vente aux enchères si elle ne porte pas une atteinte excessive aux autres indivisaires.


Vente des parts d’un bien en indivision

Quand plusieurs personnes possèdent un bien en indivision, l’une d’elles peut parfaitement vouloir vendre sa quote-part à un tiers. Elle doit, dans ce cas, notifier les conditions de la vente envisagée à chacun des autres indivisaires. Dans le mois qui suit la notification, un des indivisaires peut déclarer vouloir exercer un droit de préemption pour acheter en priorité les parts du vendeur au prix et aux conditions qui lui ont été notifiés. Il a ensuite deux mois, à compter de sa réponse, pour exercer son droit de préemption et acheter la quote-part en question.


Le diagnostic de performance énergétique (DPE) :

Le diagnostic de performance énergétique est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement.
Il indique suivant les cas, soit la quantité d'énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de consommations d’énergie), soit la quantité d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Le logement (ou le bâtiment) est classé par une étiquette énergie le situant dans une grille d’évaluation classant les bâtiments suivant leur performance énergétique et par une seconde étiquette indiquant les émissions de gaz à effet de serre liées aux consommations d’énergie estimées ou relevées. Le diagnostic est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Son contenu diffère suivant l’âge et les caractéristiques du logement ou du bâtiment vendu : maison individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif avec installation de chauffage et de production d’eau chaude individuelle ou collective ; propriété d’une personne unique ou non. Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif (copropriété ou société par exemple) qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de climatisation ou de production d'eau chaude, le vendeur peut, à ses frais, obtenir du propriétaire du dispositif collectif, de son mandataire ou du syndic de copropriété, les informations utiles pour l’établissement du diagnostic, à savoir : la quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif, le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité et une description du dispositif collectif et de son mode de gestion.